Superbonus 110% e abusi edilizi.

La nuova detrazione fiscale (come anche le precedenti) si scontra su un ostacolo enorme chiamato "abuso edilizio". Mentre per le detrazioni fiscali previste per le singole unità immobiliari la situazione è abbastanza semplice, per quanto concerne le agevolazioni fiscali previste per gli interventi sulle parti comuni di condomini le condizioni sono decisamente più complesse. Infatti, può la violazione compiuta in una singola unità immobiliare impedire che tutto il condominio possa godere del beneficio?

A prescindere dai più  disparati pareri di  tecnici e avvocati, vale quello che prevede la normativa edilizia ovvero il DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) che all'articolo 49 (Disposizioni fiscali) recita:

  1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
  2. È fatto obbligo al comune di segnalare all'amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall'ultimazione dei lavori o della segnalazione certificata di cui all'articolo 24, ovvero dall'annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.
  3. Il diritto dell'amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune.
  4. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa.

Quindi alla domanda " può la violazione compiuta in una singola unità immobiliare impedire che tutto il condominio possa godere del beneficio?" l'unica vera e plausibile risposta è "dipende" e, come sempre, sarà compito di un professionista preparato verificare le condizioni dell'abuso.

Il punto di partenza sarà il rilascio del certificato di conformità urbanistica che consentirà di verificare se l'immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Il certificato di conformità urbanistica è quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato (attenzione si parla del progetto presentato al SUE e non la planimetria catastale che non ha alcun valore dal punto di vista probatorio).

Dalla verifica della conformità urbanistica, sarà possibile stabilire se l'immobile è in regola oppure no e, in quest'ultimo caso, l'entità dell'abuso. Su un immobile realizzato senza titolo edilizio è pacifico affermare che lo stesso non potrà godere di alcun beneficio fiscale.

Nel caso di abusi di lieve entità, una vecchia sentenza della Commissione Tributaria dell’Emilia Romagna (sent. n. 42/14/2008) ha stabilito che non c’è decadenza dalle agevolazioni fiscali quando l'immobile riscontri un intervento abusivo ma di lieve entità (2%).

Superbonus 110% e abusi edilizi: affidarsi sempre ad un tecnico

Come detto, prima di avventurarsi in lavori è sempre auspicabile che il condominio dia mandato ad un professionista, che, prima ancora di realizzare un progetto o procedere alla redazione dell'attestato di prestazione energetica si sinceri della condizione urbanistica dell'immobile e metta al corrente il condominio di eventuali abusi che potrebbero minare dal principio la fruizione di eventuali detrazioni fiscali.